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1. 2022年，房地产发展方向是什么？大家有何预测？

2022年，房地产发展方向是什么？大家有何预测？

楼市已经从增量转为存量，从刚需进阶到改善

2022-01-05 10:03·地产运营

最近热议的话题更多是楼市，往年的金九银十，2021年没有出现，开发商及经纪公司苦熬到元旦，抓住这个节***日打折促销会火一把，但事实是全国除了北京，所以城市成交量下降，个别城市甚至腰斩，市场到底怎么了？原来降息就疯抢的场景为什么迟迟不出现？

国家的发展方向发生大转变即：去虚就实，发展高科技以及新能源，发展农村经济。

结合以上问题，我还是从以下几个方面展开：

一、增量时代结束，存量改善时代来临

1、截止2018年国家住房存量总数2.38亿套，七普国家总人口14.12亿；
2、中国城镇化率60%，也就是8.5亿人拥有2.38亿套住房，按照户均人口3.5人计算，城市2.4亿个家庭已经满足一套住房的要求；
3、房子已经够住了，为什么会出现虚***的繁荣？原因是有一大部分房子攥在投资客的手里或者拥有多套住房的家庭，这些房子要么空置、要么出租，没有流通起来，给市场的***象是供给不足。

二、这几年的繁荣实际上是提前透支消费的

疫情前因为城市服务业等正常发展，所有的进城务工人员以及刚毕业的学生在开发商的大力宣传下，在身边朋友的不断比较、挤兑下，原本还不具备购买能力的这部分群体掏空家庭六个甚至更多的口袋，高负债买了房子；

2022年……我们国内最主要的两大泡泡就是：楼上泡+企债泡。

而企债泡中……以地产业的债务更为触目惊心。

所以，在2022年全球博弈……其实就是中丑之间的博弈……双方都在等待（或者是去刺破）对方的泡泡炸开。---丑国主要是股指泡泡，以及国债泡泡（其中也包含了他们的地方债）

在这个过程中……我们国内可以肯定的一点是：对于地产企业，不会继续大规模房贷，也不会进行债务的接手，而是以“清理资产、清除库存、降低系统金融风险”为方法。

同时，为了提高消费，限制人员过度向城市核心圈流动，房住不炒……将会更加的在二三线等地方继续深入。

这也就是说：地方房地产……涨房价，是不可能的了；最多就是稳房价（不能过多过快下跌），然后稳经济、稳就业、稳消费。

而一线城市中……房价则会相对平稳许多，但是既不会再次飞涨，同时下跌的话，也是跌幅有限。

这种情况下……房地产业也会寻求转型，或者是强强联合……利用手中的存地，进行其他的产业转型。

另外，现在最重要的一个问题是：公租房、廉租房、以及是否放开企业的自建房……这些在大城市中的建设，会不会加码？以及加速度？这才是一线城市房价的达摩利斯之剑。

房地产的黄金周期……已经过去了。

房地产调控，总是牵动着市场的神经，现在全国各地房价偏低的城市很少，可能主要集中于东北地区，但即使房价很高居民感叹买不起的城市，也会放宽地产调控政策，在于经济太难，财政收支平衡更加难。

12月27日，央行召开关于2022年工作部署会议，其中涉及房地产行业的表述为——“稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。” 12月25日,住房和城乡建设部部长王蒙徽接受新华社***访时，同样强调“坚持房住不炒，促进房地产业良性循环。”

更好满足购房者合理需求，这是正确的，毕竟刚需购房不能受到压制，现在按揭贷款政策，恰恰对刚需购房者伤害最大，不少楼盘大幅度提高首付比例、要求全款购房，这对于刚需购房者而言，简直就是直接封杀，有几个刚需购房者可以全款购房。

金融政策对于地产的影响逐渐显露威力，不少开发商出现资金紧张和债务违约，导致全国部分城市土地拍卖市场不同程度降温，这会波及到当地的财政收支严重脱节，这会影响到当地财政收支平衡。

因此尽管强调房住不炒，但是因城施政和一城一政下，很多城市会逐渐放开地产调控，促进地产销售回暖和价格 回升。

地产价格和地产政策，是一个很敏感的问题，也是各地***关注的焦点问题，地产调控边际宽松可能是2022年的一个基调。